Правовое регулирование деятельности ЖСК

Правовое регулирование деятельности ЖСК

Правовое регулирование деятельности жилищно-строительных кооперативов обеспечивается 116 статьей Гражданского кодекса РФ «Потребительский кооператив», «персональным» пятым разделом Жилищного кодекса РФ – «Жилищные и жилищно-строительные кооперативы», а так же Федеральным законом от N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

Согласно ЖК РФ, жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается «добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме». При этом как ЖК, так и ЖСК являются потребительскими кооперативами.

В соответствии с п.2. ст.1 ФЗ №214 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации":

- Привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее - привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается только:

1) на основании договора участия в долевом строительстве;

2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах;

3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными "законами", регулирующими деятельность таких кооперативов.

В отношении ЖСК важно, что его члены своими средствами участвуют в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома. Право на вступление в ЖСК имеют граждане, достигшие возраста 16 лет, и юридические лица.

Таким образом – создание и осуществление деятельности жилищно-строительного кооператива (в т.ч. привлечение денежных средств) на территории Российской Федерации – абсолютно законно и не должна вызывать сомнений.

Как организуется ЖСК?

Решение об организации кооператива принимается собранием учредителей. Фактически учредителями кооператива могут выступать любые лица: в жилищном кодексе определено только, что «в собрании учредителей вправе участвовать лица, желающие организовать» подобный кооператив. Именно они голосуют за его создание и становятся его членами. Решение собрания учредителей о создании кооператива должно быть оформлено протоколом. Также ЖСК обязан пройти госрегистрацию и получить статус юрлица.

У любого ЖСК должен быть устав, где бы содержались сведения о наименовании, местенахождения, предмете и целях деятельности кооператива, порядке вступления в него и порядке выхода из него, о порядке внесения и выплаты паевых взносов, ответственности сторон за нарушение обязательств, составе и компетенции органов управления кооперативом и органов контроля за его деятельностью, а также порядок принятия решений по вопросам организации и функционирования ЖСК.

В ЖСК должно состоять не менее 5 лиц. Однако их и не должно быть больше, чем количество жилых помещений в строящемся или приобретаемом доме. Высшим органом управления ЖСК считается общее собрание членов кооператива или же конфедерация, если количество членов кооператива более 50. Оно же избирает правление кооператива, которое осуществляет руководство текущей деятельностью кооператива, и органы контроля за его деятельностью – ревизионную комиссию.

Кто контролирует работу ЖСК?

В соответствии со ст. 123.2 ЖК РФ «Контроль за деятельностью жилищно-строительного кооператива» (введена Федеральным законом от 13.07.2015 N 236-ФЗ):

- Контроль за деятельностью жилищно-строительного кооператива, связанной с привлечением средств членов кооператива для строительства многоквартирного дома, а также за соблюдением жилищно-строительным кооперативом требований части 3 статьи 110 настоящего Кодекса, за исключением последующего содержания многоквартирного дома, и статьи 123.1 настоящего Кодекса осуществляется контролирующим органом. По окончании строительства многоквартирного дома и получения разрешения на его ввод в эксплуатацию в отношении жилищно-строительных кооперативов осуществляется государственный жилищный надзор в порядке, предусмотренном статьей 20 настоящего Кодекса.

В Севастополе государственная функция по осуществлению контроля и надзора в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости осуществляется Департаментом капитального строительства города Севастополя.

Приказом Департамента капитального строительства г. Севастополя от 27 сентября 2016 г. N 125-а/2016 "Об утверждении административного регламента исполнения государственной функции по осуществлению контроля и надзора в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости" утвержден регламент административного контроля контроль за деятельностью жилищно-строительных кооперативов.

Помимо государственного контроля, контроль деятельности ЖСК осуществляет ревизионная комиссия. Ревизионная комиссия избирается общим собранием членов кооператива на срок не более 3 лет. Она обязана в плановом режиме проводить ревизию финансово-хозяйственной деятельности кооператива не реже 1 раза в год. Результаты проверок и свои заключения она представляет общему собранию членов кооператива в годовом отчете. Внеплановую проверку ревизор может провести в любое время работы кооператива.

Как вступить в ЖСК?

Сделать это очень просто. Членом жилищного кооператива можно стать следующим образом:

- вступить в члены жилищного кооператива при его учреждении и получить квартиру в построенном доме;

- вступить в уже действующий жилищный кооператив путём приобретения квартиры в доме жилищного кооператива или получения её путём обмена.

Приобрести квартиру можно, например, путём покупки квартиры, получения её в наследство и др. При этом если пай выплачен полностью, то новый собственник квартиры не обязан вступать в члены жилищного кооператива – это его право, но не обязанность. Если он захочет вступить в члены жилищного кооператива, а ему будет в этом отказано, то он вправе оспорить такое решение в судебном порядке. Вообще относительно членства в жилищном кооперативе действует принцип добровольности – в любое время любой член жилищного кооператива (с полностью выплаченным паем) может выйти из членов жилищного кооператива. Поскольку член жилищного кооператива имеет право на информацию о деятельности кооператива и имеет право участвовать в его деятельности, то членство в жилищном кооперативе предпочтительнее.

Все желающие стать членов ЖСК граждане обязаны написать заявление о приеме. Оно должно быть рассмотрено общим собранием членов кооператива в течение месяца, после этого срока должен последовать ответ. Физическое или юридическое лицо считается членом ЖСК с момента уплаты вступительного взноса после получения утвердительного решения общего собрания.

Почему стоимость жилья в ЖСК ниже, чем по договору долевого строитеьства?

ЖСК устанавливает конкурентноспособные цены в связи с тем, что паевые взносы, уплачиваемые гражданином за квартиру в ЖСК, не облагаются налогом. Закон № 214-ФЗ не воспринимает договор долевого участия в качестве инвестиционного, в связи с чем застройщик закладывает в стоимость квартиры НДС в размере 18%. Это делает себестоимость квартиры по договору долевого участия значительно выше. Таким образом, покупка жилья по договору долевого участия будет как минимум на 18% дороже, чем через механимз вступления в ЖСК!

Как получить жилье от ЖСК?

Согласно ст. 124 ЖК РФ гражданину или юридическому лицу, принятым в члены жилищного кооператива, на основании решения общего собрания членов жилищного кооператива (конференции) предоставляется жилое помещение в домах жилищного кооператива в соответствии с размером внесенного паевого взноса.

Решения общего собрания членов жилищного кооператива (конференции) являются основанием вселения в жилые помещения в домах жилищного кооператива. Основанием владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения жилым помещением является членство в жилищном кооперативе.

Каждому пайщику кооператива стоит знать, основанием для вселения в жилое помещение является решение общего собрания членов ЖСК, а не условие 100% внесения пайщиком средств. Таким образом, участник ЖСК может вселиться в квартиру, пользоваться ею и распоряжаться еще до регистрации права собственности на жилплощадь и до окончания выплаты паевых взносов. Т.е. член жилищно-строительного кооператива вправе проживать в новой квартире, продолжая постепенно выплачивать свой пай. Ни договор долевого участия, ни тем более предварительный договор купли-продажи такой возможности не предоставляют.

Как получить право собственности на квартиру?

На квартиры ЖСК может быть два вида собственности в зависимости в зависимости от того, выплачен пай полностью или нет:

1) квартиры ЖСК с невыплаченным паем (или не полностью выплаченным паем) являются собственностью кооператива;

2) квартиры ЖСК с полностью выплаченным паем являются собственностью члена – пайщика кооператива.

Члену жилищного кооператива, не выплатившему полностью паевого взноса в случае его выхода их жилищного кооператива по какой-нибудь причине, выплачивается вся сумма его пая в сроки и на условиях, которые предусмотрены уставом кооператива. Срок такой выплаты не может быть более чем два месяца со дня принятия жилищным кооперативом решения об исключении члена жилищного кооператива. Что является лучшей гарантией полноты и своевременности возврата внесенных денежных средств выбывшему члену по сравнению с механизмом возврата денежных средств долевого строительства. Если вы заключили договор долевого участия, то в этом случае, вернуть назад свои деньги вы сможете только в судебном порядке – после подачи претензии к компании застройщику, либо продав квартиру, купленную по договору долевого участия по договору переуступки прав.

Большим плюсом является то, что согласно ст. 126 ЖК РФ член жилищного кооператива и проживающие совместно с ним члены его семьи по взаимному согласию и с предварительным уведомлением правления жилищного кооператива вправе разрешить проживание в жилом помещении, находящемся в их пользовании, временным жильцам. Согласно ч. 1 ст. 128 ЖК РФ член жилищного кооператива, не выплативший полностью паевого взноса, с согласия проживающих совместно с ним членов своей семьи и правления жилищного кооператива вправе сдать часть занимаемого им жилого помещения в доме жилищного кооператива, а в случае временного выбытия - все жилое помещение в доме жилищного кооператива внаем за плату. При долевом строительстве подобное исключено.

Оформить право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме член жилищного кооператива вправе только после выплаты паевого взноса полностью. Кроме того, согласно главе VI ЖК РФ, «собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме». (то есть межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке ). За все это собственник обязан нести ответственность пропорционально размеру общей площади квартиры относительно площади дома.

Можно ли выйти из ЖСК?

Да, член ЖСК может выйти из его состава, написав соответствующее заявление. Если при этом он не полностью выплатил свой паевой взнос, то ему должна быть возвращена внесенная им сумма. Сроки и конкретные условия возврата денег, возможные пени и штрафы прописаны в уставе кооператива.

Может ли ЖСК отнять у пайщика квартиру?

Такое может произойти только в том случае, если член ЖСК полностью не выплатил паевой взнос и был исключен из жилищного кооператива на основании решения общего собрания членов жилищного кооператива за грубое неисполнение без уважительных причин своих обязанностей перед ЖСК, при этом ему возвращаются все внесенные им паевые взносы. Решение об исключении из кооператива может быть оспорено в судебном порядке, что полностью исключает неправомерность исключения члена кооператива.

Возможны ли сейчас по закону продажи квартир посредством механизма ЖСК?

Да, согласно поправкам к Федеральному закону 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», в настоящий момент застройщики могут продавать квартиры:

1) на основании договора участия в долевом строительстве;

2) путем выпуска застройщиком жилищных сертификатов, которые представляют собой облигации, закрепляющие право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством РФ о ценных бумагах;

3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

При долевом участии в строительстве отношения участника с застройщиком возникают на основании заключенного договора, а в жилищно-строительном кооперативе – на основании членства. Договор долевого участия в строительстве в соответствии с Законом №214-ФЗ подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, денежные средства передаются застройщику только после регистрации договора. Договоры паенакопления в Федеральной регистрационной службе не регистрируются, а денежные средства могут привлекаться как до получения разрешения на строительства так и после получения такового.

Как максимально обезопасить себя, доверяя деньги ЖСК?

В настоящий момент деятельность ЖСК абсолютно законно и в значительной степени регламентирована законодательством. Советуют внимательно изучить устав ЖСК, особое внимание уделив не только финансовой стороне вопроса (размеру вступительного взноса и порядку выплаты пая), но и правам и обязанностям сторон, а также штрафам и санкциям за нарушение принятых обязательств.

Бытует заблуждение, что заключая договор в жилищно-строительном кооперативе, вы все риски по недостроенности объекта принимаете на себя. Если руководствоваться нормативными документами, то по факту получается не совсем так. Крупный застройщик, заключая договор долевого участия берет на себя обязательства по возведению дома в срок, установленный договором, а также обязан выплатить штрафные санкции в случае просрочки срока сдачи дома. Очень часто бывает, что застройщик несет убытки и самое худшее, что может быть - это банкротство застройщика. Каждый раз покупателю предлагают заключить дополнительное соглашение о переносе сроков стройке, а когда обессиленный человек получает, наконец, свою квартиру, то сил судиться с компанией застройщиком уже нет и о выплате неустойки никто не говорит. В случае банкротства застройщика запускают процедуру банкротства, которая никаким образом не зависит от собственников жилья, и стройку могут заморозить до лучших времен, которые наступают или вообще не наступают. Отличным моментом также является направленность региональных властей на стабилизацию ситуации и все же решение проблем обманутых дольщиков.

Что же в случае с пайщиками жилищно-строительного кооператива? При негативном сценарии, если застройщик объявил себя банкротом, члены ЖСК могут взять дело в свои руки, принять решение об увеличении паев и достроить дом. Если дом строится по любой иной схеме, в случае банкротства застройщика дольщикам, решившим принять ответственность на себя, придется сначала пройти процесс юридического оформления ЖСК строящегося дома и получения прав. И самое главное, будучи полноправным членом ЖСК, вы в любой момент можете проконтролировать целевое использование паевых взносов на строительство жилья, чего нельзя сделать в случае заключения договора долевого участия. Куда пошли деньги по договору долевого участия – на строительство или на личные заграничные счета застройщика вы не узнаете, т.к. застройщик не обязан перед вами отчитываться, соответственно и вы не можете с него требовать отчетности. В этом плане, деятельность ЖСК намного более прозрачна.